Jelentős átalakulások elé néz az Otthon Start program, amely számos hitelfelvevőt érinthet. A változások hatása több százezer embert érintheti, ami komoly elgondolkodásra ad okot. - Pénzcentrum

A kormány egy innovatív jogintézmény bevezetésével kívánja megkönnyíteni a tervezőasztalnál, hitel segítségével történő lakásvásárlást, különösen az Otthon Start Program résztvevői számára. Az új társasházi építményi jog lehetőséget biztosít arra, hogy a még át nem adott ingatlanokra jelzálogjogot jegyezzenek be, ami várhatóan jelentős fellendülést eredményezhet az újlakás-piacon - állítja a Portfolio.

A készülő szabályozás célja az újlakás-finanszírozási folyamat felgyorsítása és egyszerűsítése azáltal, hogy lehetőséget teremt jelzálogjog bejegyzésére még át nem adott ingatlanokra. A kormány és a bankok szándéka szerint ez elősegítené, hogy a 3%-os kamattámogatott kölcsönökkel nagyobb arányban lehessen finanszírozni épülő vagy tervezett új lakásokat, amelyektől eddig a kockázatkerülés tarthatta vissza a potenciális vásárlókat.

Az Otthon Start Program szeptemberi elindulása óta jelentős növekedés tapasztalható a használt és új építésű lakások iránti kereslet terén. Míg a használt lakások piacon bőséges kínálat áll rendelkezésre, különösen a kisebb méretű ingatlanok esetében és Budapest peremkerületeiben, az újlakás-fejlesztések terén, amelyek megfelelnek a program kritériumainak, egyelőre még nem indultak el nagy számban. Bár a fejlesztők folyamatosan bejelentik új projektjeiket, az átadásokra sok esetben még évekig kell várni, kivéve néhány olyan kezdeményezést, amely már a program bevezetése előtt is a megfelelő paraméterekkel indult.

A korlátozott kínálat ellenére is érzékelhető már a jelentős keresletnövekedés az Otthon Start Program hatására.

Eddig havonta körülbelül 15 000 új támogatott hitelkérelem landolt a bankoknál, és ha így folytatódik, az év végére összesen 40 000 kérelemre számíthatunk.

„A piacon megjelenő új vásárlók többsége várhatóan hitelkérelmet nyújt be, amelynek 10-20%-a új építésű lakásokra vonatkozik” – nyilatkozta Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke. Ez a tendencia lényeges növekedést hozhat az újlakás-piacon.

Az Otthon Start Program résztvevői eddig a kockázatoktól való félelem és a jövőbeni bizonytalanság miatt tartózkodhattak a részvételtől, aggódva amiatt, hogy a program két-három év múlva is fennmarad-e. Az új jogintézmény azonban megoldást kínál erre a problémára, hiszen lehetővé teszi, hogy a résztvevők a program jelenlegi feltételei alapján hitelt vegyenek fel akár olyan ingatlanok vásárlására is, amelyek még csak a tervezési szakaszban vannak.

A társasházi építményi jog kulcsfontosságú szerepet játszik abban, hogy az Otthon Start Program keretein belül a fiatalok és családok is részt vehessenek az új lakások megvásárlásában. Ez a jogi keret lehetővé teszi, hogy a programban részt vevők hitelt igényelhessenek, akár a már meglévő lakásokra, akár a jövőbeli ingatlanokra, amelyek esetleg csak évek múlva állnak rendelkezésre. Ezzel biztosítható, hogy a jelenlegi kedvezmények és lehetőségek ne veszenek el, még akkor sem, ha a program idővel változhat.

- nyilatkozta Maurovicz-Tancsics Tünde, az Eltinga vezetője.

Érdemes hangsúlyozni, hogy bár a korai szerződéskötés a fejlesztők számára stabilitást biztosíthat, a folyósított lakáshitel nem helyettesíti a projekthitelt. A fejlesztőknek továbbra is szükségük van projekthitelre, mivel a vásárlói lakáshitel összege az ingatlan átadásáig a banknál marad. Az új jogi keret ugyanakkor lehetőséget adhat a bankoknak arra, hogy a projektek jellemzői alapján szakaszos finanszírozási megoldásokat alkalmazzanak, feltéve, hogy ezt a kockázatkezelési elveik és a vonatkozó szabályozás lehetővé teszi.

A társasházi építményi jog megértéséhez fontos ismerni a ranghely fogalmát. A földhivatalnál a ranghely mutatja meg az ingatlanra bejegyzett jogok és terhek sorrendjét. Általában az számít, ki nyújtotta be előbb a kérelmét: aki előrébb áll a sorban, annak a joga erősebb, és ütközéskor vagy tartozás behajtásakor előbb érvényesül. Az új társasházi építményi jog a vevő ranghelyét védi a leendő lakáson a teljes építési időszak alatt, így a később érkező bejegyzések nem előzhetik meg a vevőt. Ez a védelem 2-3 éven át fennáll, csökkentve a kockázatot mind a vevő, mind a finanszírozó bank számára.

Amikor a felépítmény elkészül és megkapja a használatbavételi engedélyt, az építményi jog automatikusan tulajdonjoggá alakul át, megőrizve ugyanazt a ranghelyet. Ez a változás jelentős mértékű védelmet nyújt a vásárlók számára, összehasonlítva a jelenlegi formájában létező, jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal.

Kiss Gábor kifejtette, hogy míg a nagyobb ingatlanfejlesztők zárt finanszírozási rendszerben, saját erőből és banki projekthitelből építik fel az ingatlanokat a lakásvásárlók pénzének felhasználása nélkül, addig a kisebb fejlesztők, vagy ahol nem zárt finanszírozási rendszert alkalmaznak, ott a vevők pénzét szakaszosan használják fel a kivitelezés során. Ilyen esetekben a vevőknek kell mérlegelniük a fejlesztő megbízhatóságát és a vállalt fizetési ütemezést.

Jelenleg a bankok az egyéni családi ház építési hiteleket lépésről lépésre folyósítják, míg az új lakásvásárlási szerződésekhez kapcsolódó hitelek kifizetése csak a lakások teljes befejezése után történik meg. Ennek következtében a kisebb fejlesztők gyakran inkább készpénzes vásárlókra fókuszálnak, mivel tőlük könnyebben kérhetnek részletfizetést.

Bár az ideális konstrukció minden piaci szereplő számára fokozott biztonságot ígér, nem mentes a potenciális kockázatoktól, amelyek a jogszabályok további finomítását tehetik indokolttá. Jelenleg, a bizonytalanságok minimalizálása érdekében sokszor célszerűbb a projektfinanszírozó bankhoz fordulni lakáshitelért, hiszen az már jól ismeri a projekt részleteit és szoros kapcsolatban áll a fejlesztővel.

A bankválasztás korlátozása versenyjogi szempontból aggályos lehet, mivel a versenyjogi előírások megakadályozzák, hogy egy fejlesztő megkövetelje az ügyfeleitől, hogy csak a saját projektfinanszírozó bankjuktól igényelhetnek lakáshitelt. Az új jogintézmény célja éppen ennek a problémának a megoldása, lehetővé téve a vásárlók számára, hogy szélesebb választékból válasszanak hitelezőt, miközben a bankok jogi védelme is biztosítva marad.

Iparági elemzők véleménye szerint a bankok nem feltétlenül fognak élni ezzel az új lehetőséggel. Egy további nehézség, amellyel szembesülhetnek, az a tőkeképzési kötelezettség, amely a társasházi építményi jog alapján nyújtott jelzáloghiteleknél merül fel. A bázeli szabályozás szerint a "szokásos" jelzáloghitelekhez elegendő csupán 20%-os tőkét biztosítani, míg a fedezetlen hitelek esetében ez a tőkesúly 75%-ra ugrik. Azonban a csupán építményi jogon alapuló zálogjog esetében a 20%-os tőkekövetelmény valószínűleg nem lesz elegendő, mivel itt fizikailag nem létező fedezetről van szó.

A probléma megoldására több lehetőség is kínálkozik: állami garancia bevezetése (mint a babaváró hitel vagy a munkáshitel esetében), bár erre jelenleg kevés az esély; magasabb kamat alkalmazása a magasabb tőkekövetelmény miatt, ami azonban az Otthon Start szabályai miatt nem lehetséges; vagy valamilyen extra biztosítéki vagy óvadéki lehetőség megteremtése a jogszabályban, amely garanciát ad a banknak arra, hogy a fejlesztés meghiúsulása esetén sem kell a pénze után futnia.

A jogszabály bevezetése a banki infrastruktúra szempontjából is kihívást jelenthet. Időigényes lehet a szerződések átírása, komoly jogi feladat lesz az új joghoz igazítani a dokumentumokat, biztosítani kell a munkatársak képzését, valamint az IT rendszerek módosítását is el kell végezni.

Szakértők véleménye alapján a benyújtott törvényjavaslat már csupán technikai finomításokon megy keresztül, érdemi változtatásokra nem lehet számítani, hiszen a javaslat a Bankszövetség és az illetékes minisztérium szoros együttműködésével készült. A jogszabály fő célkitűzése a jogbiztonság megerősítése, a vásárlók és a finanszírozók védelme, továbbá a projektek befejezetlenségének és a pénzügyi veszteségek elkerülése. A közös törekvés egy stabil, kiszámítható keretrendszer létrehozása.

A Pénzcentrum egy átfogó kutatásba kezdett, amelynek célja, hogy részletes betekintést nyújtson arról, hogyan látják a magyarok a saját pénzügyi helyzetüket. A felmérés során arra keressük a választ, hogy milyen tényezők formálják anyagi biztonságérzetüket. A kutatás nemcsak a kiadások fedezésére, hanem az adósságok és megtakarítások mértékére is fókuszál, továbbá azt is vizsgálja, hogy a válaszadók mennyire érzik stabilnak saját anyagi helyzetüket. Nagyra értékeljük, ha a válaszoddal hozzájárulsz a munkánkhoz!