Felfelé ívelő trendek a magyar ingatlanpiacon: 2025-re élénkebb aktivitás prognosztizálható.
A gazdasági növekedés és a kormányzati intézkedések következtében a lakó-, ipari- és befektetési ingatlanpiac bővülésére lehet számítani, miközben a hotelpiacot a turizmus dinamizálja. Bár az idei év eddigi teljesítménye visszafogott volt, a jövő évi kilátások már kedvezőek: 2024-re a piac elérte a mélypontját, és elkezdődött a stabilizálódás folyamata. A folyamatosan fejlődő hotelpiac mellett a jelenleg gyengébben teljesítő lakóingatlan-fejlesztések előrejelzései is egyre biztatóbbá válnak, ahogy a gazdasági növekedés felgyorsul és a külső konjunktúra erősödik. Az ipari ingatlanok piaca szintén bővülő tendenciát mutat. A külföldi működőtőke folyamatos beáramlása a hazai gazdaság iránti erős bizalmat tükrözi, és kedvező befektetési lehetőségeket kínál minden ingatlanszegmensben. Az utolsó negyedévben hozott kormányzati döntések már érzékelhető eredményeket produkáltak, és várhatóan jövőre jelentős impulzust adnak az újlakáspiacnak - hangsúlyozta Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke a november 20-ai, XII. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából tartott hagyományos évértékelő rendezvényen.
Az ingatlanbefektetések megakadását nemcsak hazánkban tapasztaljuk, hanem globálisan is a befektetők kivárásra játszanak. Közép-Európában a negyedik negyedév az ukrajnai háború kirobbanása óta a legígéretesebb időszak lehet, és az IFK elnöke szerint "mi is csatlakozhatunk ehhez a vonathoz jövőre". A 2025-ös évre vonatkozóan a piaci helyreállás és a fokozódó beruházások időszakát jósolja, hangsúlyozva, hogy a szektor jövője a stratégiai ipari fejlesztések és a lakáspiac fellendülése köré épülhet.
Takács Ernő kifejtette: a 2023-as év recessziója alatt a piac teljesítménye a prognózisoknak megfelelően mérsékelt ütemben alakult.
a CBRE adatai alapján 2024-ben 400 millió euró körül lehet az ingatlanbefektetési forgalom. Jelentős fejlesztések vannak azonban előkészítés alatt vagy induló fázisban, így jövőre a piac elérheti az idei dupláját,
A becslések szerint akár 800 millió euróra is nőhet a volumen, és 2026-ra már számottevő fellendülésre számítanak.
Magyarország elhelyezkedése és infrastruktúrája szinte tökéletes az ipari fejlesztésekhez, de a beruházásokat megakasztotta a vártnál lassabb gazdasági kilábalás az ukrajnai háború, az energiakrízis és a magas infláció okozta recessziós sokkból. A felépülés nagyobb kihívást jelent, mint korábban várható volt, elsősorban a külpiacok, különösen az autóipar gyengélkedése, ezen belül az elektromosautó-kereslet visszaesése miatt. Közép- és hosszú távon azonban a kilátások kedvezők, a negyedik negyedévben már élénkült a kereslet az elektromos hajtású autók iránt, a külpiacok izmosodnak, így a magyar kilátások is egyértelműen javulnak. Eddig a belföldi fogyasztás sem vezérelte a bővülést, azonban a gazdasági növekedés megindulása, a visszaeső infláció, a reálbérnövekedés és a fogyasztást támogató kormányzati döntések az utolsó negyedévtől már látványos eredményre vezethetnek.
Örömteli hír, hogy a beruházási ráta továbbra is erőteljes, és jelentős nagyipari közvetlen külföldi befektetési (FDI) projektek érkeznek Magyarországra. Ezen fejlemények összességében kedvező kilátásokat jelentenek a gazdaság számára.
az új működőtőke (FDI) 2024-ben meghaladhatja a 2023-as rekordösszeget (13 milliárd eurót).
Az IFK elnöke üdvözli, hogy az új beruházások végre kedvező földrajzi sokszínűséget mutatnak. Eddig a magyarországi működőtőke-befektetések túlnyomórészt az ország északi részére összpontosultak, ám a BYD autógyártó Szegedet választotta első európai gyárának helyszínéül. Ezen kívül a BMW Debrecenben, míg a Mercedes Kecskeméten bővíti gyártási kapacitásait. Bár az elektromos autók gyártása jelenleg kihívásokkal küzd, a jövő szempontjából elengedhetetlennek tűnik, hogy az autógyártók növeljék kapacitásaikat. Ez a tendencia jelentős impulzust ad az ipari ingatlanfejlesztéseknek ezen a területen.
A reálbér emelkedése jelentős mértékben hozzájárult a háztartások pénzügyi helyzetének javulásához, azonban ez inkább a megtakarítási hajlandóság fokozódását eredményezte, mintsem a fogyasztás növekedését. Ennek következtében a lakásfejlesztések teljesítménye az első félévben kedvezőtlenül alakult. Ugyanakkor a hitelkamatok csökkenése, az önkéntes banki THM, a lejáró PMÁP állampapírok kamatainak piaci megjelenése, valamint az önkéntes nyugdíjcélú megtakarítások lakáspiacra irányuló átcsoportosítása, továbbá a 21 pontos gazdasági akcióterv építőipart támogató intézkedései várhatóan serkenteni fogják a lakáspiac élénkülését a következő évben, amely már az idei második félévben is kezdetét vette.
2023-ban a budapesti új lakáspiacon összesen 3000 tranzakció zajlott le. Érdekes módon, ezt a számot az idei év első fél évében máris sikerült megugranunk.
A harmadik negyedév során a lendület továbbra is megmaradt. Ahogy az év vége közeledett, az eladások üteme tovább gyorsult, ami a kormány keresletélénkítő intézkedéseinek volt köszönhető. 2023-ban Budapesten majdnem 3500 lakás fejlesztése indult el, és az év elejére már jól érezhető volt a fogyasztói bizalom fokozódása. Ennek eredményeként az év közepére annyi új lakás építkezése kezdődött, mint amennyit tavalyi év során összesen megvalósítottak. Az elmúlt hónapokban pedig a budapesti fejlesztők újabb több ezer lakás projektjeit jelentették be - mondta Takács Ernő.
Az irodapiacon kevés új, kiadható iroda épül, mert bár az építés alatt lévő 500 ezer m² jelentős terület, de ennek 80%-a már bérbe van adva. Jövőre valamivel több projekt élesedhet, és bár általánosságban a kihasználatlanság 14% körüli, de a jó helyen lévő, nagyon jó minőségű, fenntartható, prémium irodákból továbbra is hiány lehet a piacon. Az év első három negyedévében a CBRE adatai alapján 31%-kal nőtt a befejezett irodafejlesztések nagysága éves összevetésben. Az eddigi 101 500 m² után az év utolsó negyedévében további 4700 m² átadása várható, azonban a fejlesztés alatt lévő irodaterületeknél is kedvező a kép, az építés alatt álló 500 000 m² irodaterület 3%-kal magasabb, mint egy éve.
2025-ben további 177 500 m² új irodaterület jöhet létre, amelynek 62%-át már előre bérbe adták.
Takács Ernő kiemelte, hogy az ipariingatlan-fejlesztések az egyik legdinamikusabban fejlődő szektor, amely ugyan lassabb ütemben, de továbbra is folyamatosan bővül. A jövőbeni kilátások is biztatóak: 2024-ben várhatóan 30%-kal több projekt fejeződik be, mint az előző évben. Magyarország modern ipari ingatlanállománya 2024 szeptemberére várhatóan eléri az 5 292 700 m²-t, míg a főváros környékén ez a szám 3 628 800 m²-re emelkedik.
Jelenleg a vidéki területeken tapasztalható a legintenzívebb aktivitás, különösen a kelet-magyarországi ipari fejlesztések, amelyek már folyamatban vannak, és a közeljövőben dél-magyarországi projektek is várhatóak.
A hagyományos nyugati (ide értve a Suzukit is) gyártók (OEM-ek) mellett megjelentek a keleti, elsősorban kínai gyártók is, köztük akkumulátorgyárak, tehát nemcsak a nyugati gyárak találkoznak a keleti beszállítóikkal, hanem egyszerre vannak jelen a nyugati és a keleti cégek, ami jó kilátás az ipari fejlesztések szempontjából, hiszen további löketet adnak a spekulatív fejlesztéseknek.
A fővárosban egyértelműen csökken a kereslet az ipari ingatlanok iránt, míg vidéken éppen ellenkezőleg, növekvő tendenciát mutat. A legérdekesebb vidéki nagyvárosok közé tartozik Debrecen, Miskolc, Nyíregyháza, Kecskemét, Szeged és Pécs. Vidéken nem csupán az ipari fejlesztések mozgatják az ingatlanpiacot, hanem az, amikor egy város új szintre lép, és gazdasági aktivitása felélénkül. Például Debrecen esetében a BMW és a nagy akkumulátorgyárak megjelenése várhatóan jelentős mértékben növelni fogja a város GDP-jét és fogyasztását. Emellett a munkaerő-áramlás is fokozódni fog, ami a lakosságszám emelkedését eredményezi, ez pedig újabb lendületet ad a lakásberuházásoknak - fogalmazott Takács Ernő.
A szállodaipar napjainkban a legizgalmasabb területnek számít a szektoron belül, nem csupán a fejlődés üteme, hanem a minőségi átalakulások szempontjából is - hangsúlyozta Takács Ernő. E szegmens növekedését a turizmus dinamikus fejlődése segíti elő és teremt stabil alapot számára,
Manapság a vendégek száma és az általuk eltöltött éjszakák száma már visszatért a Covid előtti szintre. Ezen kívül a küldőországok között egyre inkább felerősödnek az ázsiai országok, ami új lehetőségeket nyit meg a turizmus számára.
ami egybevág a Magyar Turisztikai Ügynökség céljával, hogy a magasabb fizetőképességű ázsiai vagy távol-keleti turistákat hozzák Magyarországra. Ebben az új irányban nagy a potenciál, így a kínálat is érdemben gazdagodik Budapesten, főleg a magasabb kategóriájú hoteleknél. Idén várhatóan 700 új hotelszoba kerül átadásra, ezek 86%-a a felső-közép és felső kategóriájú hotelekből kerül ki, és ez az irány a következő években tovább erősödik, tovább támogatja a hotelfejlesztéseket. 2025-re további 1900 szobát várnak (47%-ot a fővárosban), 2026-ra pedig több mint 1600 új szobát. További szállodanyitások olyan népszerű fürdővárosok körül zajlanak, mint például Hévíz és Bük, illetve a Balaton környéke - mondta.
Takács Ernő hangsúlyozta, hogy a hotelfejlesztések mellett megjelenik egy másik irány is, az alternatív living megoldások fejlesztése, ideértve a bérlakás- vagy kollégiumépítéseket. Ezzel fejlesztői oldalon egy olyan szegmens jelenik meg végre a magyar piacon is, amely Nyugat-Európában komoly erőt ad a befektetési volumennek. A szakember emlékeztetett rá, hogy felvetődött olyan állami program lehetősége, amelynek keretében hazai ingatlanalapokon keresztül akár 20-30 milliárd forintnyi forráshoz jutnának az ingatlanpiaci szereplők, hogy Magyarországon megfizethető árú lakásokat, bérlakásokat, valamint kollégiumot fejlesszenek.
Az IFK elnöke hangsúlyozta, hogy 2024 a felkészülés és a regenerálódás időszaka volt az ingatlanbefektetési piacon. Bár az év első felében realizált 160 millió eurós befektetések nem érték el a tavalyi szintet, a várakozások szerint az előkészítés alatt álló 400-500 millió eurós tranzakciók révén az idei eredmények 10-15%-kal is meghaladhatják az előző évet. A folyamatos monetáris lazítás az Egyesült Államokban és Európában új impulzusokat adhat a piac számára. A befektetői érdeklődés tehát továbbra is élénk, és a piaci szereplők, miután egy-két évet vártak, ismét aktívan részt vehetnek a befektetésekben.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Portfolio
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
